De verdiepingen boven winkels zijn ideaal voor studenten en expats, toch staan ze bijna allemaal leeg. Volgens VROM zijn hier makkelijk 30 duizend woningen te realiseren, anderhalf keer zo veel als in heel Leidsche Rijn. Maar wonen boven winkels komt slechts moeizaam van de grond, vooral de grote steden laten het afweten.
Een woning zoeken in hartje Amsterdam? Maar daar is toch alles al bewoond, zelfs het kleinste kamertje driehoog achter? Dat zou je denken, maar alleen al in de Kalverstraat en de omringende stegen staan minstens 227 etages leeg. Ook op de Nieuwendijk en in de rest van het Amsterdamse ‘kernwinkelgebied’ is de leegstand groot. Overdag merk je daar nauwelijks iets van, dan trekken de etalages alle aandacht en maken tienduizenden passanten het onmogelijk om uitgebreid naar boven te turen. Maar loop ’s avonds eens door de straat, een uur of tien is een goede tijd.
Op een enkele bovenverdieping brandt licht, maar de meeste vensters zijn donker, er hangen flarden vitrage en de monumentale panden staan er haveloos bij. ’s Avonds zie je ook pas goed dat er bijna nergens meer voordeuren zijn. Boven komt daar nooit meer iemand, duiven hebben er vrij spel en lekkages worden pas opgemerkt als het water de winkel in stroomt.
Met subsidies probeert de gemeente Amsterdam de winkelstraten weer bewoond te krijgen, maar dat gaat moeizaam. Het afgelopen decennium zijn er in de Kalverstraat welgeteld veertien woningen bij gekomen, net iets meer dan één per jaar. Het paradepaardje zijn de acht woningen die je via een loopbrug achterlangs kunt bereiken (zie kader). Via deze openlucht-gang over daken en platjes zullen de komende jaren nog eens vijf woningen toegankelijk worden gemaakt. Als de eigenaren tenminste willen investeren, want de beslissing ligt bij hen en vaak vinden ze bewoners alleen maar lastig.
Winkeldochters
Niet alleen Amsterdam kampt met leegstand boven winkels. Neem een willekeurige stad in Nederland en kijk op de plattegrond waar de voetgangerszone ligt. Of je nu naar de Spuistraat in Den Haag gaat, de Diezerstraat in Zwolle of de Vleesstraat in Venlo, overal zie je vanaf éénhoog dezelfde verloedering. Ook de oorzaken van de leegstand zijn overal dezelfde. Vanaf de jaren zestig gingen de zelfstandige winkeliers, die nog boven hun eigen winkels woonden, met pensioen. Ze hadden geen opvolgers en ontdekten dat het veel lucratiever was om hun panden te verhuren aan de opkomende winkelketens.
Aanvankelijk namen de ketens een deel van de bovenwoningen in gebruik als magazijn of als kantine voor het personeel. Later sloopten ze de trappenhuizen weg om het winkeloppervlak aan de straatzijde met een paar vierkante meter te vergroten en om een glazen pui te maken over de volle breedte van het pand. Achter in de winkel kwam dan een minimale inpandige trap naar de magazijnruimte. Als die al nodig was, want winkels worden steeds frequenter bevoorraad en hebben nauwelijks meer opslagruimte nodig. Leegstand blijkt merkwaardigerwijs de beste manier om de rendementseisen per vierkante meter winkeloppervlak op te schroeven.
Tot in de jaren tachtig juichten stedenbouwkundigen de ontvolking van de binnensteden toe: scheiding van functies stond hoog in het vaandel. De city was volgens hen bestemd voor winkels en kantoren, niet voor wonen. De stadscentra werden autovrij gemaakt en omgetoverd tot slenterzones. Tenminste overdag, want na sluitingstijd zijn het spookstraten waar voorbijgangers geen potentiële klanten meer zijn, maar inbrekers in spe.
Inmiddels is het tij gekeerd: binnensteden zijn weer in de mode, we willen mixed cities waar wonen, werken en winkelen door elkaar lopen. In Wonen boven winkels noemt VROM drie argumenten om het wonen terug te brengen: het verbetert de kwaliteit van de stad (sociale veiligheid, leefbaarheid, uitstraling), beschermt het historisch erfgoed (onbewoonde panden worden slecht onderhouden en verkrotten) en het levert, uiteraard, extra woningen op, vooral voor aantrekkelijke doelgroepen als studenten, starters, expats, kenniswerkers en empty nesters. Dat klinkt als een win-win-winsituatie, ware het niet dat er veel geld en nog veel meer tijd voor nodig is.
Harde kern
Gemeentebesturen kwamen al halverwege de jaren tachtig met subsidieregelingen om opgangen te herstellen, met wisselende resultaten. In Eindhoven konden eigenaren 25.000 gulden per woning krijgen, slechts een tiental maakte daarvan gebruik. In Den Haag bedroeg de maximale subsidie 10.000 gulden, deze ‘opgangenregeling’ werd maar liefst 250 maal toegekend. Helaas bleek de subsidie vooral naar de, relatief makkelijk bewoonbaar te maken, winkels net buiten het echte centrum te gaan.
Ook Amsterdam subsidieerde de bouw van nieuwe trappen en dat zorgde tussen 1985 en 1995 voor ruim vijfhonderd nieuwe woningen boven bedrijven (dus niet alleen boven winkels), daarna zakte de bouwproductie in. Ook in de Amsterdamse binnenstad verminderde de harde kern van de leegstand nauwelijks en in 2002 besloot Stadsdeel Centrum het roer om te gooien: de subsidie ging naar 25.000 euro per woning en er werden commerciële partners gezocht om eigenaren over de streep te trekken. De Kalverstraat werd uitbesteed aan Van Gool Stedelijk Advies en projectontwikkelaar Hillen en Roosen, deze combinatie probeert ook in de Haagse binnenstad ‘voor eigen rekening en risico’ woningen boven winkels te realiseren. Pas dit jaar begint de nieuwe Amsterdamse aanpak vruchten af te werpen: na een decennium stagnatie staan er in de Kalverstraat nu 28 woningen op stapel en op de Nieuwendijk nog eens 19. Ruwweg de helft is koop, de andere helft is vooral dure huur. Slechts zes procent van de woningen boven winkels heeft een huur onder de 600 euro.
Gratis onderhoud
Maastricht koos er al veel eerder voor om niet af te wachten tot individuele eigenaren zelf het initiatief nemen. Samen met corporatie Woonpunt en de universiteit richtte de gemeente in 1991 een NV op en stortte daar de beschikbare subsidiegelden in, zo’n 17.500 euro per woning. Vervolgens legde de woningcorporatie er een zelfde bedrag bij en kon de bedrijfsmatige aanpak van start gaan.
Het grote voordeel van een woningcorporatie is dat deze een lange adem heeft: projecten hoeven pas na twintig of zelfs dertig jaar rendabel te zijn. Werken met een ‘onrendabele top’ maakt bouwen voor studenten en starters mogelijk. Bijkomend voordeel is dat deze groep geen lift nodig heeft en geen parkeerplaats. Daarmee zijn niet alle problemen opgelost, want Maastricht neemt de verfraaiing van haar centrum zo drastisch ter hand dat ze ook geparkeerde fietsen een probleem vindt, zodat nu de kelders onder de winkels toegankelijk gemaakt moeten worden als fietsenstalling.
De NV werkt clustergewijs: ze koopt de bovenverdiepingen van een aantal panden tegelijk aan, ontsluit ze van achteren, knapt ze op en verhuurt ze vervolgens zelf. Eigenaren die niet willen verkopen kunnen hun etages ook voor vijftig jaar aan de NV in erfpacht geven, daarna krijgen ze hun bezit weer goed onderhouden terug. Dat ‘gratis onderhoud’ is het belangrijkste argument om eigenaren over de streep te trekken, want voor de aankoop van een woning kan de NV niet meer bieden dan zo’n 15 duizend euro.
‘Puur voor het rendement is het voor ons niet altijd even interessant, belangrijker is dat ons alle sores uit handen wordt genomen: het dak is dicht, we hoeven geen huurders te zoeken en krijgen een vast bedrag per jaar’, zegt George van Hooydonk van Mn Services, die namens Pensioenfonds Metaal en Techniek in zee is gegaan met de Maastrichtse NV. ‘Voor ons is de erfpachtconstructie het aantrekkelijkst: we blijven eigenaar en kunnen toch maatschappelijke verantwoordelijkheid nemen.’
Inmiddels heeft Maastricht driehonderd nieuwe woningen gerealiseerd en zijn er nog vijftig in ontwikkeling. De subsidie is rond om er de komende drie jaar nog 250 aan toe te voegen. Het Maastrichtse model heeft de afgelopen jaren navolging gevonden, inmiddels hebben zeven steden een vennootschap Wonen boven Winkels en is er één in oprichting. Opvallend is dat de grote steden nog kopschuw zijn, alleen Utrecht is van plan om een bescheiden NV op te zetten.
Het belangrijkste bezwaar van Amsterdam is dat eigenaren in het Maastrichtse model niet de lasten dragen maar wel ‘de lusten genieten’. Bovendien zou in Amsterdam de ‘stedelijke cultuur van ondernemers’ anders zijn: deze zouden zelfs niet bereid zijn hun etages tijdelijk af te staan. De grote steden schitteren ook door afwezigheid bij de Vereniging Wonen boven Winkels Nederland (VWbWN) die afgelopen januari door achttien steden is opgericht, alleen Den Haag is lid, maar voorlopig nog zonder gemeentelijke inbreng.
Winkelfonds
‘Als ik morgen wel naar paardrijden mag, zal ik 1. kamer altijd netjes 2. goed luisteren 3. niet brutaal zijn.’ Vocht heeft het briefje van ‘Niekie’ op de overloop van de eerste verdieping bijna onleesbaar gemaakt, op de vloer liggen brokken stucwerk.
Na drie jaar leegstand begint volgende maand de verbouwing van het Maastrichtse winkelpand Hoenderstraat 15/17, hier komt de entree voor een dakstraat die tot de Mariastraat gaat lopen. Daar heeft de NV Wonen boven Winkels bijna vijftien jaar geleden al een pand gekocht dat als tweede ontsluiting gaat dienen. De straat moet uiteindelijk maar liefst vijftig tot zeventig woningen ontsluiten, maar er zijn nog veel hindernissen te overwinnen: van de twaalf eigenaren werken er maar vijf mee en de kadastrale indeling blijkt per verdieping te verschillen omdat in dit middeleeuwse deel van de stad de voor- en achterhuizen over en door elkaar heen zijn gebouwd.
Maastricht is niet de enige stad die steeds complexere en omvangrijkere clusters aanpakt, Deventer wil bijvoorbeeld aan het Stadshof tachtig woningen realiseren, verspreid over veertig panden. Volgens Frans Steffens van aqui-Reaal, het adviesbureau dat het secretariaat doet van de landelijke club VWbWN, vereist de schaalvergroting een nieuwe aanpak: ‘De kleine particuliere eigenaren die willen meewerken, hebben we zo’n beetje gehad, de rest zit te wachten op een goed moment om te cashen. Dus houd je de institutionele beleggers en de grote particuliere beleggers over. Met dertig eigenaren heb je meer dan de helft van het Nederlands winkelbezit te pakken en die verhuren hun panden aan vijftig tot tachtig grootwinkelbedrijven. Die groep willen we dit najaar om tafel krijgen om het wonen boven winkels een verdere impuls te geven. Minister Dekker heeft al aangeboden om te bemiddelen.’
Ondertussen denkt Maastricht alweer verder. Harry Fekkers, voorzitter van het beleidsteam van de Maastrichtse NV en al vanaf het begin betrokken bij wonen boven winkels, overweegt de instelling van een winkelfonds. ‘Soms moeten we, zoals in de Hoenderstraat, een hele winkel aankopen om een bouwblok te kunnen ontsluiten, maar dat is een rib uit ons lijf. Als we samen met een corporatie en een lange-termijnbelegger een fonds zouden maken, kunnen we veel strategischer aankopen.’ Nederland is nog niet van Maastricht af.
De bespiedster
Naam: Viola Heutger
Waar: Kalverstraat, Amsterdam
Boven: Mexx
Sinds: 2003
Huur: ¤1.065
Oppervlak: 72 m2, twee verdiepingen, drie kamers
‘Op wonen in een winkelstraat moet je je instellen, als de draaiorgelman komt dan zet ik mijn muziek af en ga ik in de vensterbank zitten luisteren. Dat is ook een geweldige plek om marktonderzoek te doen: je ziet hoe mensen consumeren en zij zien jou niet. Zelf houd ik niet van winkelen, ik kom eigenlijk nooit in de Kalverstraat maar mijn vriend wel, die is Xenosaddicted. Als ik kleren moet kopen ga ik liever naar Maastricht of naar Oostenrijk, waar ik vroeger een tijd gewoond heb. Natuurlijk heeft dit huis ook nadelen: de hoge huurprijs, de herrie van de airco’s, de kerstverlichting die wekenlang dag en nacht pal voor je raam brandt, de lallende Engelsen in het weekend, het stof dat de veegwagens opwerpen en dat overal in kruipt. Maar toch blijft het fascinerend, je zit midden in het leven. Onze videofoon staat toevallig op de ingang van seksshop Christine le Duc gericht, inmiddels weet ik precies wat voor klanten daar komen: stellen boven de 45.’
De drummer
Naam: Ron de Joode
Waar: Wolfstraat, Maastricht
Boven: Free Record Shop
Sinds: 2000
Huur: ¤ 500
Oppervlak: 50m2, twee kamers
‘Door de wisselende naambordjes in de hal weet ik dat ik een van de veteranen in dit complex ben, maar verder merk ik eigenlijk weinig van de andere bewoners, je hebt hier je privacy. Ze zijn in ieder geval wel tolerant, want ik ben een muziekfreak en ik krijg nooit klachten over geluidsoverlast, ook niet als ik drum.
Ik houd van de sfeer van een historische stad, van de ambiance, van de geluiden van mensen op straat. Als ik ’s zomers mijn ramen open heb dan lijkt het of mijn huis veel groter is, de scheiding tussen binnen en buiten valt weg. Hier hoef je ook niet zo gepland te leven, toch al niet mijn sterkste punt. Ik kan lopend naar het station en naar mijn werk, even een stokbroodje bij Délifrance halen of een biertje om de hoek.
Van de rest van de winkels maak ik eigenlijk nauwelijks gebruik. Ik woon dan wel boven een CD-zaak, maar mijn muziek koop ik vooral via internet of in Luik. Ook kleren kun je daar veel beter kopen, het winkelaanbod in Maastricht is echt aan het vervlakken.’
Honderdduizend lege woningen
Niemand weet hoeveel woningen boven winkels er leeg staan. Het begint al met het probleem wat een woning is: tel je het hele bovenhuis als één woning of tel je elke verdieping apart? En wat doe je met grote winkels waarvan je de verdiepingen makkelijk kunt splitsen in meerdere appartementen? Of in nog meer studentenkamers?
Volgens VROM kunnen er vrij eenvoudig 30 duizend woningen boven winkels worden gerealiseerd, dat is anderhalf maal zo veel als er in Leidsche Rijn komen, de grootste Vinexlocatie van het land.
Uit gedetailleerde cijfers van de Amsterdamse Kalverstraat en de Eindhovense Demer valt af te leiden dat de totale leegstand zeker driemaal zo groot is. Daarbij komt nog verkapte leegstand: etages waar alleen nog wat dozen met oude etalagedecoratie staan of een tafel met wat stoelen waar het winkelpersoneel eens per maand vergadert over de targets en bonussen. In totaal staan er dus zeker honderdduizend woningen boven winkels leeg.
