Al sinds de start in 1904 vormt de Haagse Binckhorst een aaneenschakeling van contrasten en paradoxen. De grootste architecten van Nederland hebben er plannen voor gemaakt – Berlage, Dudok, Koolhaas – maar het is nog steeds een stedenbouwkundige potpourri. Het ligt zowel aan de snelwegen A4 en A12 als aan de spoorlijnen Amsterdam-Rotterdam en Arnhem-Den Haag, maar toch is de verkeerskundige afwikkeling rampzalig. Ook al kende het oude bestemmingsplan aan de Binckhorst de functie ‘bedrijventerrein voor ambacht en industrie’ toe, toch zijn er toentertijd naast de katholieke begraafplaats twee flatblokken neergezet.
Je vindt hier ouderwetse autosloperijen vlak naast de hypermoderne afvalcentrale voor het Haagse huisvuil en een zeventiende-eeuws kasteeltje waar plastische chirurgie wordt bedreven. Hier bevinden zich niet alleen het Internationale Strafhof en het onderkomen van de defensiestaf, maar ook een kerk die in de garage van een ijzerhandel zit en waar de overwegend Ghanese en Nigeriaanse gelovigen gedegen bijbelonderricht krijgen.
Meer dan driehonderd bedrijven zijn actief op de Binckhorst en de grond is in bezit van ongeveer honderd eigenaren. Daar zijn hele grote bij, zoals de NS die er een rangeerterrein en een treinenwasplaats heeft, maar ook veel kleintjes. Hoewel de grootste vervuilers als de autoshredder inmiddels zijn verdwenen, zitten er nog altijd milieubelastende bedrijven. Niet vreemd dus dat de stad Den Haag de Binckhorst altijd met rust heeft gelaten en haar stedenbouwkundige heil elders zocht. Maar de speelruimte van Den Haag is op: om de bevolkingsafname te keren zijn extra woningen nodig en die kan de stad alleen bouwen door in te breiden.
Als je door je oogharen kijkt zie je dat de Binckhorst een absolute toplocatie is voor woningbouw. Ypenburg, de Vinex-locatie die het afgelopen decennium aan de zuidoostzijde van Den Haag is gebouwd, ligt driemaal verder van het centrum, terwijl de hele vinex-operatie toch juist bedoeld was om de steden te verdichten. Daar komt nog bij dat wonen aan het water buitengewoon populair is en dat de Binckhorst beschikt over 4,5 kilometer kades. De plannen voor Nieuw Binckhorst stralen dan ook robuustheid en zelfverzekerdheid uit: ‘Wat nu nog een rommelig bedrijventerrein is, zal over twintig jaar een bruisende woon-,werk- en leefomgeving zijn, aangesloten op het centrum van Den Haag.’
Maar als je vervolgens je ogen weer opendoet zie je de problemen die overwonnen moeten worden bij de transformatie. De bedrijven die in milieubelastingscategorie drie en hoger vallen moeten verdwijnen omdat er in een ruime cirkel daar omheen niet gewoond mag worden. Zo moeten autosloperijen en -spuiterijen weg, maar lastiger zijn de watergebonden bedrijven als het overslagstation voor huisvuil, de asfaltcentrale en de twee betonfabrieken: zij moeten een alternatief krijgen dat met binnenvaartschepen bereikbaar is.
Een tweede probleem is het dreigende verkeersinfarct van de regio Den Haag: de stad wil aan de zuidzijde een aansluiting krijgen op de A13 en de voorkeursvariant is een tunnel die op de Binckhorstlaan boven de grond komt. Dan is er nog het geld: binnenstedelijke transformaties zijn veel duurder dan bouwen ‘in de groene wei’. Ook al zal zeventig procent van de woningen vallen in het midden- en duurdere segment, dan nog kan het financieel niet uit. De aanwijzing van de Binckhorst en omgeving als nationaal sleutelproject moet Den Haag van aanvullende rijksgelden voorzien.
Ten slotte is er het probleem van de fasering van het masterplan dat begin 2008 door de Haagse gemeenteraad is vastgesteld en dat de Binckhorst verdeelt in drie zones: een hoogstedelijk gebied aan de noordzijde tegen het spoor, een groot park in het midden en een groenstedelijk gebied aan de zuidkant.
Duidelijk is dat eerst het zuidelijke deel wordt gebouwd en pas na 2020 het noordelijk deel. Dat laatste moet namelijk het dure sluitstuk worden en zonder het draagvlak van het zuidelijk deel is dat niet te realiseren. De grote vraag is wanneer het centrale park wordt aangelegd, dat niet alleen een functie krijgt voor de Binckhorst maar ook voor de rest van de stad. Financieel is het aantrekkelijk om het park pas in 2030 te realiseren, als het hele gebied af is. Maar uit het oogpunt van imago en promotie moet het park er juist al vanaf het begin liggen om potentiële bewoners te overtuigen van de nieuwe tijden die hier aanbreken. Het voornemen is om in ieder geval de zuidelijk rand van het park reeds in de eerste fase mee te nemen.
Op de nieuwe Binckhorst heerst de macht van de grote getallen: zevenduizend woningen erbij, 200 duizend vierkante meter kantoor, 65 duizend vierkante meter bedrijfsruimte en zo gaat de lijst nog even verder. De artist impressionsglanzen je tegemoet en de lijst betrokkenen telt grote namen: zo tekende OMA, het bureau van Rem Koolhaas, voor het masterplan en is Bouwfonds, de grootste projectontwikkelaar van Nederland, een van de investeerders. Om de schaal en importantie van het project aan te duiden wordt verwezen naar buitenlandse voorbeelden, in Nederland zou alleen de Amsterdamse Zuidas in aanmerking komen als vergelijkingsmateriaal.
Toch ontbreekt opvallend genoeg een gedetailleerde, vastomlijnde strategie mettargets en bouwvolumes om dit 130 hectare grote bedrijventerrein te transformeren. De aanpak is eerder aarzelend en tastend. Waar te beginnen? Connie den Ouden, die als ontwikkelingsmanager van Bouwfonds direct betrokken is bij Nieuw Binckhorst, vergelijkt het met het probleem van de muis die een olifant op wil eten: de enige manier is hapje voor hapje. En Dick van der Harst, directeur van de Gebiedsonderneming Nieuw Binckhorst benadrukt het belang van het zoeken van brandpunten waar je met minimale middelen een maximale uitstraling kunt bewerkstelligen, zodat vandaar de sneeuwbal kan gaan rollen.
Bij de definitieve keuze van de volgorde waarin de Binckhorst wordt ontwikkeld speelt het toeval een grote rol: de versnipperde eigendomsverhoudingen maken het lastig om aaneengesloten gebieden van voldoende omvang te verwerven. Den Ouden vergelijkt het met Monopoly spelen: je moet een straat compleet hebben voor je mag bouwen en je weet nooit vooraf welke dat wordt.
‘Tijdens de verbouwing gaat het leven door, een leefbare buurt tijdens de vernieuwing en afbraak’, luidde in 1977 het motto van het festival van de Amsterdamse Dapperbuurt, een van de eerste stadsvernieuwingsgebieden in Nederland. De Binckhorst gaat nog een stap verder: de minstens twintig jaar durende verbouwing moet niet alleen leefbaar zijn, maar bepaalt zelf ook mede de richting waarin de Binckhorst zich ontwikkelt.
Het is onvermijdelijk dat de transformatie de Binckhorst uiteindelijk voor een goed deel van zijn anarchistische karakter als tussenland zal beroven: het zal netter en aangeharkter worden. Maar paradoxaal genoeg genereert de vernieuwing ook zijn eigen dynamiek en vrijheid. Niet alleen doordat gebouwen en terreinen letterlijk opengaan en voor het eerste in decennia weer betreden kunnen worden, maar vooral doordat tijdelijke initiatieven en voorlopige bestemmingen in trek zijn bij de Gebiedsonderneming Nieuw Binckhorst. Projecten en interventies maken het mogelijk tegelijk geloofwaardigheid op te bouwen en te experimenteren met de uiteindelijke invulling.
Aanvragen en initiatieven worden beoordeeld op de bijdrage die ze leveren aan Nieuw Binckhorst. Een verzoek om een leeg terrein als betaalde parkeerplaats in te richten maakt geen kans: het brengt weliswaar goed geld op, maar verstrekt het beeld van een laagwaardig overloopgebied. De overdekte golfbaan met simulators en kunstgras holes paste wel en kreeg een vergunning voor vijf jaar. Een tijdelijk bejaardentehuis in luxe containers voor de opvang van ouden van dagen wiens eigen tehuis gerenoveerd wordt? In principe welkom. Hetzelfde geldt voor een stadsboerderij, een idee dat Stroom Den Haag onder de titelFoodprint – Voedsel voor de stad promoot.
Door hun vlottende huurdersbestand hebben bedrijfsverzamelgebouwen per definitie al iets tijdelijks, maar de Binckhorst kent ook bedrijfsverzamelgebouwen die zelf tijdelijk zijn. Zo kregen Dennis Slootweg en Tiddo de Ruiter eind 2006 de voormalige fabriek voor scheepsbesturingen aan de Saturnusstraat voor een periode van vijf jaar in beheer en begonnen er een broedplaats. Autonomie en zelfredzaamheid staan voor hen voorop: ze betalen de gemeente geen huur, maar ze maken bewust ook geen aanspraak op subsidie. Zelfs niet toen ze na de eerste winter een naheffing van bijna tienduizend euro kregen van het energiebedrijf. Met oude kassen maakten ze scheidingswanden in de grote hal, zeecontainers dienen als opbergplek voor waardevolle spullen. Ongeveer eenmaal per maand is er een evenement in De Besturing, zoals ze het complex hebben gedoopt, waaronder een filmfestival en een boksgala.
De huren die ze zichzelf en de dertien andere kunstenaars opleggen zijn laag: 120 euro voor de kleine ruimtes en die zijn met honderd vierkante meter behoorlijk groot. Het aanbieden van goedkope ruimte is echter geen doel op zich, Slootweg en De Ruiter zoeken mensen die hun ruimte bewust zelf willen vormgeven, mensen die hun geld niet investeren in een mooi afgewerkte ruimte met een hoge huur, maar in voorzieningen die ze mee kunnen nemen als het pand over drie jaar tegen de vlakte gaat. Een vormgever bouwde een zwevend houten kantoor, een filmanimator vond in Hongkong een bedrijf dat verwarmde handschoenen levert die je op de USB-uitgang van je computer kunt aansluiten. Ondertussen denken Slootweg en De Ruiter al na over een volgende plek op de Binckhorst, want ze vinden het fantastisch om in een gebied te zitten dat volop in beweging is. Elke vijf jaar verhuizen is voor hen geen probleem.
Een stap gereguleerder en tienmaal zo groot, maar eveneens tijdelijk, is complex BINK36 in het noordelijkste puntje van de Binckhorst. De voormalige KPN-gebouwen, die aan alle zijden zijn ingesloten door spoorlijnen, zijn in 2006 gekocht door woningcorporatie Vestia omdat ze de boot op de Binckhorst niet wilde missen. Een intensieve brainstorm leverde het plan op de gebouwen met een verhuurbare oppervlakte van 20 duizend vierkante meter voor een periode van tien jaar te gebruiken als een bedrijfsverzamelgebouw voor innovatieve ondernemers, voor onderwijs en voor kunst en cultuur. Het hele plan paste op twee A4’tjes, daarmee is de corporatie gewoon aan de slag gegaan. Ook de verbouwing aan het pand was minimaal: zo lang dingen functioneren wordt er niets vervangen. Daardoor is de uitstraling van BINK36 heel anders dan die van de Caballero Fabriek: de eerste is robuust en ruw, de laatste glad en gepolijst.
Inmiddels is grofweg tweederde van het complex verhuurd. Theater Korzo zit er zolang zijn pand in de binnenstad gerenoveerd wordt, er is een atelierstraat en er zijn verdiepingen met innovatieve ondernemers en een cluster van productontwerpers rond 0900-design. Er zitten ambachtelijke bedrijven, een café-restaurant gedreven door verstandelijk gehandicapten en een centrum voorurban culture, dat onder andere een hiphopwerkplaats omvat. Alleen het binnenhalen van onderwijsinstellingen vlot moeizaam omdat scholen hun leerlingen niet graag uit het oog verliezen.
De huren zijn laag – 50 euro per vierkante meter per jaar voor starters, bijna het dubbele voor gevestigde ondernemers – en ondanks de aanvullende investering van twee miljoen euro van de gemeente Den Haag is het project niet kostendekkend voor Vestia. Tien jaar is de corporatie bereid om maatschappelijk te investeren in de Binckhorst, daarna moet er financieel rendement komen. Tegen die tijd is het noordelijk deel van de Binckhorst aan de beurt en het is nog niet gezegd dat het bakstenen gebouw uit 1920 zal blijven staan als het echt om geld gaat.
Hoe de Binckhorst er over twintig jaar – de geplande looptijd van het project – uit zal zien is moeilijk te voorspellen. Heel anders, dat is ondanks het behoud van een aantal karakteristieke gebouwen zeker. Het is volgens Frank van Eck, verplaatsingsmanager van gebiedsonderneming Nieuw Binckhorst, onwaarschijnlijk dat er uiteindelijk nog één bedrijf op dezelfde plek zal zitten als nu. Zo zal de voormalige zeppelinhal aan de Zonweg gehandhaafd blijven, maar tegen die tijd zal ze zeker geen onderdak meer bieden aan de Haagse Recycling Maatschappij. Gedacht wordt aan een nieuwe bestemming als moskee, museum of zwembad, maar een nachtclub, ijsbaan of designhal zijn ook niet uitgesloten.
Zelfs de toekomst van de garage die op dit moment wordt gebouwd aan de Binckhorstlaan is onzeker. Het nieuwbouwproject is een erfenis uit het verleden: de bouwvergunning was al verleend, maar de plek is onlogisch voor een garagebedrijf. Volgens Connie den Ouden van het Bouwfonds zal dit gebouw te zijner tijd van functie veranderen, of misschien wel gesloopt worden. Ook nieuwbouw kan dus een vorm van tijdelijkheid zijn.
Verschenen in: ‘Waar rook is, is vuur’, gepresenteerd bij de opening van de Caballerofabriek op de Binckhorst
