Het is een mythe dat de Inuit tientallen woorden hebben voor sneeuw, maar beleggers hebben er wel minstens dertien om verschillende vormen van leegstand te onderscheiden, zoals operationele leegstand, frictieleegstand, locationele leegstand en financiële leegstand. Die woorden zijn nuttig om de nuances en kansen van vastgoed aan te duiden, maar ze hebben ook nog een heel andere functie: verhullen dat een flink deel van de kantoren nooit meer zal worden verhuurd. ‘Kansloze kantoren’ heten ze in de vakwereld.
Volgens een conservatieve schatting – kantoren ouder dan twintig jaar en al langer dan drie jaar niet verhuurd – ging het eind 2009 het om 1,3 miljoen vierkante meter. In totaal staat 6,2 miljoen vierkante meter leeg, dat is meer dan de complete Amsterdamse kantoorvoorraad bij elkaar. En de tendens is stijgend: projectontwikkelaars blijven nieuwe panden neerzetten terwijl het aantal kantoorbanen structureel daalt door vergrijzing en mobiel werken. Good buildings drive out bad buildings en zo groeit de structurele leegstand.
Neem Maarssen, nummer een op de overall leegstandslijst: slechts tweederde van het kantooraanbod is in gebruik. Als je uitsluitend de ‘kansloze kantoren’ bekijkt, staat de gemeente op de tweede plaats. Wat betekenen deze kille cijfers voor de praktijk? Hoe ziet leegstand eruit? Stap uit op station Maarssen en het bord ‘Te huur kantoorruimte’ is niet te missen. Het complex Bisonspoor stamt uit begin jaren tachtig en ligt er ondanks de renovatie uit 2007 enigszins haveloos bij. Bijna 15 duizend vierkante meter is per direct te huur. Loop een stukje naar het zuiden en ook rond de Planetenbaan vind je overal borden van de firma Te Huur. Deze kantoren zijn wat nieuwer en vallen officieel dus niet in de categorie kansloos. Maar dat kan snel veranderen want nog iets verder, aan de Amsterdamse Slag, toont een prominent bord de artist impression van een nieuwe kantoorlocatie van 25 duizend vierkante meter. Pardon?
Projectontwikkelaar Maapron – onderdeel van VolkerWessels – twijfelt desgevraagd inmiddels zelf ook aan dit project en studeert samen met de gemeente op een woonbestemming in combinatie met zorgvoorzieningen. Maar als dat vanwege milieueisen niet lukt, dan komen er toch kantoren: ‘We hebben de grond al lang in bezit en dat zorgt voor behoorlijk wat renteverlies.’ En zo vlucht de markt naar voren.
Maar de markt is toch een kwestie van vraag en aanbod? Als er kantoren leegstaan en er tegelijk nog steeds een grote vraag is naar woningen, dan verbouw je die lege kolossen toch? De afgelopen jaren heeft adviserend Nederland zich op deze opgave gestort. En zo werden niet alleen een transformatiepotentiemeter en een leegstandsrisicometer ontwikkeld, maar ook een herbestemminsgwijzer, een transformatiewijzer en een Instrument voor Kosten en Opbrengsten Simulatie (INKOS).
Ruim de helft van de kansloze kantoren blijkt niet te transformeren tot woningen, vooral door de ligging: op monofunctionele kantorenparken aan de rand van de stad willen zelfs geen studenten wonen. Maar ook de geschikte kantoren worden slechts mondjesmaat verbouwd omdat beleggers weigeren hun bezit voor een reële prijs te verkopen: liever dragen ze de gederfde huurinkomsten dan hun pand af te waarderen, want op dat moment moeten ze officieel hun verlies nemen. Zo’n strategie hebben de Amerikaanse hypotheekverstrekkers ook lang volgehouden.
De Taskforce Transformatie van de provincie Utrecht, met daarin wethouders van PvdA tot VVD, spreekt ronduit van ‘marktfalen’ en pleit voor een verhoging van de maximale boetes op leegstand. Makelaar DTZ Zadelhoff pleit voor invoering van een ‘verwijderingsbijdrage’ of een ‘leegstandstax’. De Haagse wethouder Norder wil in navolging van België een leegstandsheffing en zijn Amsterdamse collega Van Poelgeest zette eind februari demonstratief een kantoorpand uit de jaren zeventig te kraak.
Het is duidelijk dat er dwang nodig is om de leegstand en de daarmee gepaard gaande verloedering aan te pakken. Zeker nu de dreiging van kraken binnenkort wegvalt, moeten beleggers in hun eigen taal worden aangesproken: geld. Verlaging van de btw en vrijstelling van overdrachtsbelasting zorgen dat transformatie goedkoper wordt, boetes en heffingen maken leegstand kostbaar. Tegelijk moet een verbod op nieuwe kantoorlocaties zorgen voor schaarste, zodat er voldoende druk op de ketel blijft en de huidige locaties niet als oud vuil worden achtergelaten.
En dan nog zullen er genoeg kantoren overblijven waarmee niets valt aan te vangen omdat niemand op zo’n desolate plek wil wonen. Deze kansloze kantoren zullen uit hun lijden verlost moeten worden: sloop. Niet met subsidie – dat zou de toch al verziekte marktwerking nog verder uit het lood brengen – maar met de stok van onteigening achter de hand. Een leegstaand pand voldoet ten slotte niet meer aan de functie die het volgens het bestemmingsplan zou moeten hebben: een leeg kantoor is geen kantoor.
Bronnen:
Het aanbod veroudert – De Nederlandse markt voor kantoorruimte, DTZ Zadelhoff, 2010
Leegstandscijfers, R.L.Bak Property Research and Consultancy, 2010
Transformatie van kantoorgebouwen – Thema’s, actoren, instrumenten en projecten, Theo van der Voordt (redactie), 2007, Uitgeverij 010
TransformatieWijzer: van kantoor naar woonruimte, 2010, SBR